ZGRADONAČELNIK Dolores Sorić

Gošća Dolores OrićVodi Tin Bašić3. svibnja 2026.

Dolores Orić

O epizodi

Što slušaš u ovom razgovoru

Hrvatske zgrade su na prekretnici. Dok se s jedne strane snažno gura energetska obnova, s druge stižu nove regulative – dugo očekivani prijedlog Zakona o upravljanju i održavanju zgrada. Dolores Orić, direktorica Labinstana, gradskog poduzeća koje upravlja s gotovo šesto zgrada, ovaj zakon dočekuje s olakšanjem, ali i s jasnom slikom "glavobolja" koje će donijeti. Njezina tvrtka u Labinu je perjanica energetske obnove, s više od stotinu obnovljenih zgrada, često prije nego što su takvi projekti uopće bili široko prepoznati. Orić ne govori o "čudima", već o dosljednom radu s proaktivnim suvlasnicima i cijelom lokalnom zajednicom. Upravo ta kombinacija iskustva u provedbi složenih projekata i uvida u novu regulativu čini njezinu perspektivu posebno važnom. Razgovor s Dolores Orić ogolit će stvarne izazove i prilike koje čekaju upravitelje i suvlasnike diljem Hrvatske. Njezini uvidi pokazuju da uspješno upravljanje zgradama nije samo pitanje zakona, već i dubljeg razumijevanja odgovornosti vlasnika, te sposobnosti upravitelja da dokaže svoju stvarnu vrijednost.

Uvidi iz razgovora

Što ponijeti iz ove epizode

Novi prijedlog zakona konačno predviđa registar zajednice suvlasnika, čime zgrada dobiva pravnu osobnost, a godišnji planovi upravljanja postaju obavezni. Zakon time suvlasnike ne samo da pravno osnažuje, već ih i prisiljava da preuzmu stvarnu odgovornost za svoju imovinu, umjesto da ignoriraju dugoročne potrebe zgrade.

Iako zakon detaljno definira hitne popravke, zahtjev za suglasnošću predstavnika ili 20% suvlasnika unutar tri sata za nešto poput požara ili izljeva vode, Dolores Orić vidi kao "glavobolju". Kada je riječ o spašavanju života i imovine, proceduralni zahtjevi za suglasnošću stvaraju nemoguće uvjete za upravitelje, pretvarajući hitnost u birokratsku prepreku.

Zakon traži "stručnu osobu" za procjenu hitnosti, ali ne precizira tko je ta osoba, a propisuje i različite kazne za fizičke i pravne osobe za iste prekršaje. Nejasan jezik stvara prostor za tumačenja i sporove, dok nejednake kazne za identične propuste dovode u pitanje pravednost i praktičnu primjenu zakona.

Dolores Orić odbija ideju da je Labinstan "radio čuda" u energetskoj obnovi, tvrdeći da su "radili svoj posao" započevši s obnovom fasada već 2007. godine, davno prije masovnih programa sufinanciranja. Pravi uspjeh nije u magiji, već u dosljednom, proaktivnom djelovanju i dugoročnom planiranju, često i prije nego što se pojave vanjski poticaji ili formalizirani programi.

"Ključ uspjeha su uvijek suvlasnici," kaže Orić, naglašavajući da je Labinstan imao sreće s predstavnicima koji su rano shvatili obvezu obnavljanja zgrada. Bez obzira na sposobnost upravitelja, uspjeh velikih projekata u zgradarstvu ovisi o angažiranim i osviještenim suvlasnicima koji razumiju da je njihova odgovornost veća od pukog plaćanja pričuve.

Njezin osobni motiv za pokretanje energetske obnove bio je dokazati suvlasnicima da upravitelji nisu "namet" već "korisni", pogotovo kada se pojavila mogućnost sufinanciranja. Kad se upravitelj suočava s percepcijom nepotrebnog troška, najjači argument za promjenu te slike je isporuka kompleksnih projekata (poput obnove uz sufinanciranje) koje suvlasnici sami ne bi mogli ostvariti.

Labinstan je gradska tvrtka koja je imala "support grada Labina", ali i kvalitetne lokalne izvođače radova i arhitekte, što je rezultiralo time da se "sve u biti odradilo u Labinu." Dugotrajni uspjeh u lokalnim projektima ne ovisi samo o internom pogonu, već o cijelom lokalnom sustavu podrške – od gradske uprave do kvalificiranih lokalnih partnera – koji stvaraju uvjete za zajednički napredak.

Istraži dalje

ScenarijiPoslovni izazovi KarticeEdukativne kartice Vremenska crtaEvolucija tema