ZGRADONAČELNIK Ivana Rašić

Gost Ivana RašićUređuje Tin Bašić3. svibnja 2026.

Broj kupoprodaja nekretnina u Hrvatskoj se smanjio u 2022. godini, ali vrijednost tih kupoprodaja se povećala. Ukupno, kupoprodaja nekretnina lani je vrijedila 16 posto hrvatskog bruto domaćeg proizvoda. Nije kao turizam, ali itekako je blizu, istaknula je u razgovoru za podcast ZGRADOnačelnik na prvom poslovnom radiju PoslovniFM dr. sc. Ivana Rašić, znanstvena savjetnica Ekonomskog instituta u Zagrebu koja je nedavno, zajedno s kolegama, predstavila Pregled tržišta nekretnina u 2022. godini. Podcast Zgradonačelnik uređuje i vodi Tin Bašić. Sadržaj emisije ZGRADOnačelnik pripremljen je u suradnji s Agencijom za pravni promet i posredovanje nekretninama. #599/S23

Ivana Rašić

O epizodi

Što slušaš u ovom razgovoru

Kada se u medijima priča o hrvatskom tržištu nekretnina, obično čujemo o rekordnim cijenama i vrtoglavom rastu. No, iza tih naslova krije se složenija slika: u 2022. godini broj kupoprodaja nekretnina zapravo se smanjio, dok je njihova ukupna vrijednost značajno porasla, dosegnuvši čak 16% hrvatskog BDP-a. To nije samo inflacija, već dublji pomak u samoj strukturi tržišta. Što nam to govori o smjeru u kojem idemo? O tome, i o puno više, razgovaramo s dr. sc. Ivanom Rašić, znanstvenom savjetnicom Ekonomskog instituta u Zagrebu, koja je nedavno, s kolegama, objavila detaljan Pregled tržišta nekretnina u 2022. godini. Njezin uvid otkriva ne samo gdje se najviše kupuje i po kojoj cijeni, već i gdje leže najveće anomalije i neiskorišteni potencijali, dajući vam jasniju sliku o tome kako zaista funkcionira hrvatski 'nekretninski motor'.

Uvidi iz razgovora

Što ponijeti iz ove epizode

Iako je u 2022. godini zabilježen pad broja kupoprodaja nekretnina, njihova je ukupna vrijednost porasla, čineći 16% BDP-a. To nije samo znak rasta cijena, već i pomaka u strukturi potražnje – tržište se sve više fokusira na manji broj skupljih nekretnina, što sugerira investicijski, a ne nužno stambeni pogon.

Najveći broj transakcija nekretninama bilježe Zagreb i veliki gradovi, ali najviše cijene i najveća ukupna vrijednost prodaja ostvaruju se u priobalnim jedinicama i na otocima. To jasno pokazuje da hrvatsko tržište nekretnina nije jedinstveno, već podijeljeno na urbani segment vođen stambenim potrebama i obalni, vođen turizmom i potencijalnom prenamjenom.

Dr. Rašić objašnjava da za analizu cijena koriste medijan (središnju vrijednost), a ne aritmetičku sredinu, jer medijan točnije prikazuje realnu situaciju kad su razlike u cijenama ekstremne. U tržištu s velikim rasponima cijena, prosjek je zavaravajući; medijan je jedini način da shvatite što 'prosječan' kupac zaista plaća.

Poljoprivredno zemljište u Općini Okrug na otoku Čiovu prodavalo se po medijalnoj cijeni od 30 eura po kvadratu, dok je nacionalni medijan 0,4 eura. To je jasan pokazatelj da 'poljoprivredno' u priobalju često znači 'građevinsko u čekanju', što otkriva snažnu špekulativnu komponentu i očekivanja prenamjene u turističke svrhe, a ne poljoprivrednu vrijednost.

Dok se mediji fokusiraju na obalu i Zagreb, veći dio kontinentalne Hrvatske, posebno istok zemlje, bilježi najmanji broj transakcija i najniže vrijednosti. To naglašava duboku bifurkaciju tržišta – opće izjave o 'hrvatskom tržištu nekretnina' često propuštaju stvarnost područja koja se bore s depopulacijom i nedostatkom potražnje.

Ekonomski institut, unatoč detaljnom pregledu, ne raspolaže podacima o strukturi kupaca (domaći ili strani), što bi bilo ključno za razumijevanje cjenovnih pritisaka na obali. Čak i najopsežnije analize imaju svoje slijepe točke, a pretpostavke o ključnim tržišnim pokretačima ostaju nepotvrđene bez direktnih podataka.

Istraži dalje

ScenarijiPoslovni izazovi KarticeEdukativne kartice Vremenska crtaEvolucija tema