ZGRADONAČELNIK Toni Šoljan

Gost Toni ŠoljanUređuje Tin Bašić3. svibnja 2026.

Prvog dana 2025. godine trebao bi na snagu stupiti novi Zakon o upravljanju i održavanju zgrada. Zakon, koje je trenutno u saborskoj raspravi, unosi mnoge promjene. O kakvim je promjenama riječ, što se sve mijenja i gdje bi mogla biti uska grala, u podcastu Zgradonačelnik razgovaraju urednik Tin Bašić i Toni Šoljan, direktor sektora upravljanja splitske tvrtke Tehnoplast, koja je ujedno i članica Udruge Upravitelj.

Toni Šoljan

O epizodi

Što slušaš u ovom razgovoru

Novi Zakon o upravljanju i održavanju zgrada, koji na snagu stupa prvog dana 2025. godine, godinama se čekao kao odgovor na brojne izazove suvlasništva. Trebao bi donijeti jasnije uloge, više reda i stroži nadzor, no istovremeno otvara niz novih pitanja i nedoumica koje u praksi još uvijek nemaju konkretne odgovore. Toni Šoljan, direktor Sektora upravljanja splitske tvrtke Tehnoplast i član Udruge upravitelj, nalazi se u jedinstvenoj poziciji: ne samo da aktivno sudjeluje u radnoj skupini koja oblikuje ovaj zakon, već svakodnevno rješava praktične probleme suvlasnika. Njegova perspektiva spaja teoriju i praksu, nudeći rijedak uvid u to kako će se nova pravila zapravo primjenjivati. U razgovoru otkriva koje su najvažnije promjene, gdje zakon još uvijek ima "uska grla" i što sve suvlasnici i upravitelji trebaju znati. Otvorit će vam se slika o tome kako se pravna osobnost zgrada, inspekcijski nadzor i obvezno usklađivanje pričuve prelijevaju iz zakonskih odredbi u svakodnevicu, i zašto je važno razumjeti ne samo ono što zakon kaže, već i ono što prešuti.

Uvidi iz razgovora

Što ponijeti iz ove epizode

Zakon o upravljanju i održavanju zgrada nije organski zakon kao što je Zakon o vlasništvu. To znači da će ga biti puno lakše korigirati i dopunjavati, što je ključno za propis koji mora pratiti promjene na terenu – bolji je živ, prilagodljiv alat od krute dogme.

Svaka zgrada konačno dobiva OIB i pravnu osobnost, a zajednica suvlasnika upisuje se u poseban registar. To nije puka birokracija, već temeljni korak prema formaliziranju odgovornosti i strukturiranom upravljanju – zgradi se daje jasan pravni identitet koji do sada nije imala.

Uvodi se inspekcijski nadzor, a upravitelji ga, unatoč potencijalnim kaznama, pozdravljaju. On bi im trebao olakšati posao i ubrzati rješavanje problema, jer stvara mehanizam za provođenje odluka i sankcioniranje neaktivnosti, što je do sada bilo teško bez vanjske kontrole.

Suvlasnici će morati svake godine usklađivati minimalnu pričuvu, koja po novom iznosi oko 36 eurocenti po kvadratu. Ova obveza posredno prisiljava suvlasnike na aktivnije sudjelovanje u financijskom planiranju i donošenju odluka, rješavajući kronični problem pasivnosti koji je godinama kočio održavanje zgrada.

Zakon obvezuje na održavanje elektroničkih sastanaka suvlasnika. To je direktan odgovor na praktične probleme prikupljanja potpisa, posebno u velikim objektima s mnogo posebnih dijelova – tehnologija postaje ključan alat za efikasnije donošenje odluka i prevladavanje geografskih prepreka.

Pitanja suvlasnika najčešće se tiču kratkoročnog najma, visine pričuve i montaže klima-uređaja na pročeljima, posebno u Dalmaciji. Ove praktične, svakodnevne nedoumice pokazuju gdje se zakon najviše prelama s realnošću i gdje su stari propisi bili potpuno neusklađeni sa stvarnim životom – problem klime na pročelju nije teoretski, već životni.

Neki suvlasnici misle da će s OIB-om i pravnom osobnošću zgrade moći bez upravitelja. Zakon upravo suprotno definira: zgrada sada još manje može bez upravitelja, čime se uloga profesionalnog upravljanja ne smanjuje, već dodatno naglašava i obvezuje.

Odredba o izdvajanju iz zajednice suvlasnika uz suglasnost samo jednog dijela zgrade izravno je u koliziji sa Zakonom o vlasništvu. Ova kolizija između „lex specialis“ i organskog zakona stvara pravnu nesigurnost – specijalizirani zakoni ne smiju nadjačati temeljne bez jasnog ustavnog uporišta, jer to vodi pravnom kaosu.

Istraži dalje

ScenarijiPoslovni izazovi KarticeEdukativne kartice Vremenska crtaEvolucija tema